Các loại thuế mua bán nhà đất cần phải đóng và cách khai, nộp đúng cách
15/02/2022Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bên mua và bên bán có nghĩa vụ phải nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định của Nhà nước. Để hiểu rõ hơn về các loại thuế mua bán nhà đất phải nộp hiện nay, mời bạn theo dõi chi tiết các thông tin dưới đây của Chợ Tốt Nhà.
Căn cứ theo:
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ;
- Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi từ Nghị định 140/2016/NĐ-CP;
- Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn về việc thực hiện thuế TNCN;
- Thông tư 250/2016/TT-BTC phí và lệ phí quy định thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh.
Theo đó, các loại thuế khi mua bán nhà đất gồm có 3 loại cần phải khai nộp cho cơ quan thuế Nhà nước. Lưu ý, khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nộp phí công chứng cho cơ quan hoặc tổ chức công chứng sẽ không trình bày trong bài viết này.
Thuế thu nhập cá nhân
Bên có nghĩa vụ nộp thuế
Theo quy định của Nhà nước, người có thu nhập (tức người bán) có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên thỏa thuận ai là người nộp thuế nên bên mua và bên bán được quyền thỏa thuận người sẽ nộp thuế cho cơ quan Nhà nước.
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp trong thuế mua bán nhà đất
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất thì mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Lưu ý ở giá chuyển nhượng
Thông thường, giá mua bán (giá chuyển nhượng) để tính mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp là giá mà hai bên đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng (hợp đồng mua bán) không ghi rõ giá chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng để tính mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp là giá được ban hành bởi UBND cấp tỉnh.
Hồ sơ, thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân
Hồ sơ, thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân từ giá chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất bao gồm các giấy tờ như sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân sử dụng theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
- Bản chụp rõ nét Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, giấy chứng minh quyền sử dụng nhà hoặc quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất và cá nhân bên mua hoặc bên bán ký cam kết chịu trách nhiệm tính chính xác vào bản chụp đó.
- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
- Các loại giấy tờ làm căn cứ để xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu người đi nộp thuế thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).
Cơ quan nộp hồ sơ khai thuế
Cá nhân nộp hồ sơ khai nộp thuế cùng hồ sơ mua bán, chuyển nhượng nhà đất tại cơ quan thuế, bộ phận một cửa liên thông hoặc tại Chi cục Thuế nơi có tài sản nhà đất chuyển nhượng.
- Trường hợp tại địa phương chưa có quy chế một cửa liên thông thì cá nhân đến nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sở hữu và sử dụng đất nơi có nhà đất mua bán chuyển nhượng.
- Trường hợp cá nhân mua bán nhà đất, công trình hình thành trong tương lai thì thực hiện khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân ở Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà đất, công trình được xây dựng hình thành hoàn thiện trong tương lai hoặc cá nhân, tổ chức được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Thời hạn nộp hồ sơ, giấy tờ khai thuế
- Trường hợp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán thì người nộp hồ sơ khai thuế là ngày thứ 10 (chậm nhất) kể từ thời điểm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận chỉ rõ bên mua là người nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán thì thực hiện nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là vào thời điểm làm thủ tục, hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành hoàn thiện trong tương lai thì thời hạn nộp hồ sơ là là thời điểm cá nhân khai thuế với cơ quan thuế.
Thời hạn cá nhân phải nộp thuế
Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân là thời hạn ghi chi tiết trên Thông báo nộp của cơ quan thuế. Khi nộp hồ sơ, giấy tờ khai thuế trong thuế mua bán nhà đất thì cơ quan thuế tính và đưa thông báo số thuế cần phải nộp.
Lệ phí trước bạ
Người cần nộp phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng phải chịu phí trước bạ cần phải nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, khi chuyển nhượng, giao dịch nhà đất thì người mua cần phải đăng ký biến động đất đai (tức là làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) thời hạn trong 30 ngày và người mua cần phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trong quy định thuế phí mua bán nhà pháp luật không cấm người mua và người bán thương lượng ai là người đóng lệ phí trước bạ.
Mức lệ phí trước bạ cần nộp theo quy định
Trường hợp 1: Khi mức giá chuyển nhượng cao hơn so với giá nhà, đất quy định của UBND cấp tỉnh thì mức lệ phí trước bạ cần nộp được tính như sau:
Phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%
Trường hợp 2: Khi mức giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng với giá nhà, đất quy định của UBND cấp tỉnh khi tặng cho, thừa kế nhà đất. Thì lệ phí trước bạ tính như sau:
Với đất:
Lệ phí trước bạ = Diện tích x Giá 1m2 tại Bảng giá đất x 0.5%
Với nhà ở:
Lệ phí trước bạ = (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại) x 0.5%
Trong đó:
Diện tích nhà phải chịu lệ phí trước bạ là diện tích toàn sàn nhà (kể cả phần diện tích công trình phụ xây dựng kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức;
Giá 1m2 nhà là mức giá thực tế “mới” 1m2 sàn nhà từng cấp nhà, hạng nhà ban hành bởi UBND cấp tỉnh;
Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại theo quy định của UBND cấp tỉnh ban hành trước pháp luật.
Tuy pháp luật quy định phức tạp về cách để tính lệ phí trước bạ nhưng cá nhân chỉ cần nộp phí theo Thông báo của cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
Hồ sơ khai phí trước bạ
- Bản chính của Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Bản sao hợp lệ các loại giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc giấy tờ chủ tài sản) thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ các trường hợp cá nhân nộp bản chính.
- Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh nhà đất có nguồn gốc rõ ràng, hợp pháp theo quy định pháp luật.
- Bản sao hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Địa chỉ nộp hồ sơ đóng lệ phí trước bạ
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại địa chỉ cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền theo đất đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Thời hạn cần nộp lệ phí:
Người nộp lệ phí trước bạ buộc phải thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ cho ngân sách Nhà nước với thời hạn trong 30 ngày kể từ ngày ký vào thông báo nộp lệ phí trước bạ tại Cơ quan Thuế.
Phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, mua bán nhà đất
Ngoài thuế thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, cá nhân còn cần phải đóng phí thẩm định hồ sơ theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC. Theo đó, thuế khi mua bán nhà đất được quy định cụ thể như sau:
- Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu bắt buộc đối với các cá nhân đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần thẩm định theo đúng quy định của Nhà nước. Bao gồm: Điều kiện về quy hoạch, điều kiện về sinh hoạt sản xuất và kinh doanh, điều kiện hiện trạng sử dụng đất…
- Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng đối với các trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định để tiến hành giao đất, cho thuê đất và đối với các trường hợp chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền theo đất.
- Mức thu phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi Hội đồng nhân dân từng tỉnh.
Theo đó, khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán có nghĩa vụ phải nộp thuế mua bán nhà đất gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Để đảm bảo trình tự giao dịch nhà đất đúng quy định, các bên cần phải đóng các loại thuế phí khi mua bán nhà đất đúng thời hạn, đúng trình tự để được pháp luật bảo vệ.
Trả lời